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深圳海外置业刚起步中介服务尚待完善

www.177liuxue.cn 来源:青年时讯 发布时间:2007-9-10

这是一篇关于海外置业新西兰,美亚置业投资有限公司,个人海外置业的购汇问题的文章。虽然西部通道开通后,深圳人去香港置业的多了起来,但整体来说这块市场还是很小,去海外置业也很少。由美国和香港合资的美亚置业,是记者了解的深圳惟一的知名海外置业专业

由于市场小、人民币不可自由兑换等因素,深中介涉足海外置业有限,目前该市场正预热

近期,随着深圳投资者内地购房的话题热起来后,置业海外也开始引起了人们的关注。但据记者调查了解,目前,深圳包括中原、世华、泛城租售网等在内的绝大多数中介,都不提供海外置业服务。深圳中原地产总经理李耀智表示,中原地产在香港有海外置业这块业务,但是在深圳没有,近期暂时也不会引入,原因在于人民币还不可以自由兑换,存在外汇管制,运作上有很多难题。他称,即使在香港,因为投资渠道很多,置业海外的主要目的仍是移民,投资的比例不高。

戴德梁行旗下的泛城租售网副总经理袁国伟也表示,泛城租售网在上海有海外置业的业务,在深圳没有,因为深圳这块市场规模很小。他称,虽然西部通道开通后,深圳人去香港置业的多了起来,但整体来说这块市场还是很小,去海外置业也很少。

由美国和香港合资的美亚置业,是记者了解的深圳惟一的知名海外置业专业中介,美亚集团董事长梁健立表示,海外置业是一个专业的小市场,目标局限在中产及高端客户,美亚1996年进入深圳,初期非常困难,很多从事同类业务的公司倒闭消失,近几年深圳市场才算是刚刚起步,未来因为移民、留学、度假、投资等因素,海外置业会逐渐增加,但是远远不可能同本地置业相提并论。

目前置业以澳洲为主

据梁健立介绍,深圳人海外置业以澳大利亚和新西兰为主,原因在于这两个国家相对宽松的移民政策。在2000年以前,前往澳洲的绝大部分是留学,少部分是移民,那时美亚在深圳每年只能成交20多套房产。2000年后,很多留学生家长开始在澳洲置业,2003年后,澳大利亚开放移民,移民置业的比例高了起来,而近两年,投资客的比例越来越高。“以前10个中只有1个是投资,现在可能有2个、3个,前不久组织的一次房展,成交客户中投资比例达到了50。”梁健立说。

除了永久产权外,价格因素是吸引投资者的重要原因,据了解,在墨尔本市中心,100多万人民币可买到一套30多平方米的小户型,而在距离市中心20公里的区域,180万人民币就可买到面积300余平方米、精装修、带花园的独栋别墅。

同样的价格,在深圳早已不可能买到一套别墅。为实现自己的别墅梦,深圳投资者中购买别墅的很多,比例明显高过北京、上海等其他城市,这两个城市,置业澳洲的往往以学生公寓为主,留学置业的比例高。美亚置业深圳海外部总经理张玉玲表示,深圳客户大多购买价值在40万澳币,大概相当于240余万人民币的别墅。

美国、加拿大或将兴起

1993年时,美亚曾经在深圳举办了一次美国佛罗里达房产的推介会,当时买一套房开发商承诺赠送佛罗里达大学的一份录取通知书,“看的人围了几层,最后成交数目为零。”

“买了房,但去不了美国,所以置业美国的以前几乎没有。”梁健立表示,在国内,对美国置业有兴趣的很少,主要原因是美国严格的签证和移民政策,同时,美国的各个州有不同的法律,房产登记制度也与很多国家不同,国内中介了解这一块的很少。据了解,美国西部的加利福尼亚,离洛杉矶市中心30分钟车程,占地500—600平方米的一栋别墅价格大概在600多万人民币,在1个小时车程处,同样的别墅价格大概不到200万人民币。

与此同时,加拿大是中国移民、留学比较多的国家。据了解,在温哥华市中心相当于深圳福田的区域,其中的西区有著名的英属哥伦比亚大学,是房价最贵的区域,大部分是公寓,一套包含2个睡房,面积大概70多平方米的公寓,价格大概在300多万人民币。西区南面是亚洲人聚居的“富贵门”,房价比西区便宜10—15。

梁健立表示,美国市场有升温的可能,因为中美刚刚签署协议,今年开始中国居民旅游自由行去美国将更加方便,未来到美国买房,可以去度假。加拿大因为移民政策宽松,只要购买70万加币(折合人民币近500万)的政府基金就可以申请移民,未来也可能成为深圳人海外置业的主要目的地之一。

新西兰低价买别墅

2年本金收益率达85

2005年4月,陈小姐参加了在深圳圣廷苑酒店举行的一次海外房产展。“我突然发现,海外的房产原来比深圳的还便宜。”陈小姐称,她了解到,新西兰一套300平方米的别墅,价格才30多万纽币,折合人民币大概150多万,这一价格,当时在深圳不可能买到一套别墅。

5月,陈小姐在新西兰奥克兰购买了一套300多平方米的别墅,价格35.9万纽币,折合港币大概198.4万(当时汇率是1纽币兑换5.526港币),陈小姐在一家香港银行贷了港币,贷款7.5成,首付49.6万港币,利率大概5左右,当时新西兰利率已经达到7左右,这也是陈小姐选择港币贷款的原因之一。

谈及当时购买此套房产的原因,陈小姐表示,首先价格不贵,其次当时正在考虑移民新西兰。同时,国外房产是永久产权,买房后,土地也是自己的,这给予她一种归属感。陈小姐选择了净利息还款方式,该种方式,每月只要偿还利息,不需要还本金,最高可达5年,如果还款记录良好,5年后可继续申请

陈小姐买房后不久,新西兰改变了移民政策,提高了移民门槛,于是她放弃了移民新西兰的计划,将该别墅由自住改为投资,陈小姐通过国内中介委托新西兰当地专业的房屋租赁公司,将房产出租,租金基本能够抵消月供。

2007年7月,陈小姐将别墅卖出,卖得40.8万纽币,折合港币240.7万(此时纽币兑换港币的汇率已经是1:5.9),算下来,陈小姐的房产增值了21.3,赚了42.3万港币,2年2个月本金收益率达到85。

提问市民:丘女士,在深已投资3套房产

解答专家:张玉玲,美亚置业深圳海外部总经理

1问:我准备在澳洲置业投资,需要注意什么?

答:要注意以下十点。第一,重要的是选择好地段;第二,考虑发展商的实力,从而保障房屋质量;第三,项目的配套程度,包括宽带网络、环保、购物、会所、交通、学校、医院等;第四,了解当地房产的市场供需关系;第五,社区文化背景;第六,期房还是现房,期房计划交楼时间;第七,物业管理公司的品牌;第八,了解该地的房地产历史所显示的投资回报状况;第九,当地房屋出租状况;第十,当地家庭平均收入水平。

2问:在不同城市投资有什么区别?

答:不同城市房价、租赁市场等方面略有区域差异,悉尼、墨尔本、布里斯本和黄金海岸(查看地图)升值潜力最大。

3问:澳洲政府有哪些针对海外投资者的规定?

答:海外投资者只可以购买澳洲新开发的住宅房产(工业和商业地产无此限制),澳洲规定新住宅房项目的50可以出售给海外投资者。

4问:买房可以贷款吗?

答:可以。但要注意,澳大利亚贷款方式中有可以选择“每月只还利息,不还本金”的方式。此方式是贷款政策成熟稳定的一种表现。同时,可使投资者以最小的投入换取最高的回报。

5问:有哪些付款方式?

答:依据客户的条件不同,最低首付为20,一般建议客户首付40,这样租金就足够还贷款,不必再贴钱供房了。

6问:交费的大致程序是什么?

答:客户在购房过程中交费和汇款共3次:a、交投资运营管理费,提供个人的身份证明或护照、收入证明原件;b、首次汇房款的10;c、结账清单中列明的首付尾款 律师费 其他应收款项。

客户在购房过程中共涉及3个账户:a、买方律师信用账户;b、卖方律师信用账户;c、贷款机构为购房者个人开立的结转房贷差额的银行账户。

7问:房屋出现质量问题怎么办?

答:a、房地产开发商会有7年的结构担保;b、同时,澳洲规定房地产开发商都要先行交纳关于房屋质量方面的保险,保期7年,如有问题,保险公司会负责赔偿;c、澳大利亚有一套严格的房屋交付使用的标准法规和严格程序,地方政府专员要对交工的房产检验,买卖双方律师及房屋经纪公司共同验收合格后签字。

8问:除房款外,还需什么费用?

答:根据所购房产的价格位置区域不同所交纳的税费不尽相同。税主要是印花税,例如悉尼印花税3左右;费用支出主要是律师费、贷款费、年利息、地税及水费、楼宇管理费、租务代理费、保险等,具体费用情况会由买方律师进行详细计算并出具清单。

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