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万套教师公寓入大学城 商品房面临挑战?

www.177liuxue.cn 来源:新浪 发布时间:2010-04-09

大学城商品房或面临挑战 虽然万套公寓何时启建、何时推出未有时间表,但是再次证实大学城肯定要建教师公寓。教师公寓犹如悬在大学城商品房之上的利剑,将对大学城商品房带来一定的冲击。最直接的影响莫过于,直接增加大学城的住房的供应,分流部分……

摘要:广州将在大学城推出万套教师公寓,华南板块今年公开出让限价房用地……近日,广州市国土房管局透露,大学教师就近居住的“一揽子”方案已经制定,这意味着大学城教师解决住房工作有望“空转实”。

广州将在大学城推出万套教师公寓,华南板块今年公开出让限价房用地……近日,广州市国土房管局透露,大学城教师就近居住的“一揽子”方案已经制定,这意味着大学城教师解决住房工作有望“空转实”。利空来袭,大学城的商品房将面临着冲击。不过,业内专家认为,大学城地王未必能够收住脚步,仍有可能创新高。

大学城允建教师公寓,为教师解决“房事”

早在2007年,广州市已计划解决大学城教师的居住问题,目前方案已进入国土房管局层面。从广州市国土房管局制定的“一揽子”方案来看,主要措施有三条:一是对于已享受过房改实物分配或已购买商品住房的大学城教师,规划建设教师公寓,并通过租赁方式来解决其就近居住问题;二是在小谷围岛被征地村安置和经济发展留用地中,结合4条保留村的“城中村”改造,规划总建筑面积50万平方米的教师公寓用地,约可提供教师公寓1万套,拟通过市场化团租、团购方式来满足进驻高校教师的就近居住需要;三是对于尚未购房且符合广州限价房收入条件的大学城教师,在大学城附近规划建设限价房来满足其就近居住问题。目前,已在大学城临近的华南新城 (论坛 新闻)板块实施了限价房用地的储备工作,预计今年初可公开出让。

分流客源,大学城商品房或面临挑战

虽然万套公寓何时启建、何时推出未有时间表,但是再次证实大学城肯定要建教师公寓。教师公寓犹如悬在大学城商品房之上的利剑,将对大学城商品房带来一定的冲击。最直接的影响莫过于,直接增加大学城的住房的供应,分流部分商品房的客源。其次,它可能会影响部分投资者的信心,甚至会改选其它区域。

在大部分的专家眼中,政府应该尽早启动大学城教师就近居住的“一揽子”方案。房产专家韩世同表示:“如今也许是一个推出一揽子方案的好时机,一来政府可以借机解决大学城老师的居住问题,而大学城的商品房开发,你爱怎么搞就怎么搞,两者的矛盾不至于太突出;二来为大学城四村的改造埋下伏笔,商品房价格高了,城中村的补偿就高,反而容易解决改造问题。”

利空带来冲击,大学城地王未必能收住脚步

狼终于要来了,商品出让地是否面临挑战?大学城地王能否收住脚步?部分地产人士认为,大批的教师公寓入“城”,以及华南板块兴建的限价房,势必分流部分商品房的客源,对商品房来说是利空。但业内人士认为,越秀城建、奥力、广物地产等开发商,在大学城上开发的住宅以高端物业为主,跟教师公寓、限价房不是同类型的物业,从而大大降低了利空来袭的冲击力。而大学城地王未必能够收住脚步,仍有可能创新高。

教师公寓冲击商品房?有一定影响

虽然认同商品房质素高,但教师公寓让人“心中会有一根刺”。——— 投资客何先生

“我开始担心房子租不起价了。”年初刘先生在大学时光购买了一套小公寓,明年四月底收楼,据称可以租2000元。“四条城中村改造可以提供一万套教师公寓,教师向外租房的少了,租房子的人也少了;如果教师公寓买进后,还可以出租,更会抢我的客源。我的小公寓未必能租到2000元”

更多购房大学城房子的投资客担心教师公寓再出售问题。“老师买了公寓后,是不是能够再售呢?如果能够再售,对我们的冲击就大了。”何先生分析,冲击的大小视乎教师公寓的再售价格。虽然,何先生认同商品房的质素高,物业的升值空间相对较大的观点,但他承认“心中会有一根刺”。

与已购房者关注点不同的是,房产专家韩世同更关心教师公寓的售价。他认为,政府部门应该进一步细化市场化团租、团购方式,比如团购是什么价格,如果按市场价出售,老师仅能拿到两三个点的优惠,那对商品房的冲击有限;如果以低于市场价很多的方式出售,对商品房的冲击就大了。“开发商高地价拿地,政府又要建教师公寓,他们肯定有意见。从区域来看,一旦有经济适用房、限价房,会影响高端物业的售价。单从这点看,影响已是造成。”中原地产项目部总经理黄韬说。

不过,多名业内专家则认为,教师公寓、限价房入市,对大学城及周边板块的商品房影响虽有,但是冲击有限“这是两个市场,购买的对象不同,决定了教师公寓难以冲击大学城的商品房。”房产专家黎文江说。

大面积豪宅唱主角,不惧利空来袭

万套教师公寓利空来袭,大学城各大开发商表现镇定自若。大学城建教师公寓的消息已“吹风”多年,开发商亦心知肚明,早在拿地前已衡量过风险。最重要的是,大学城规划的22块住宅用地,主要分布在地铁四号线大学城北站、大学城南站四周,地段比教师公寓所在四个城中村更优越。

开发商拿地后皆想开发大面积的豪宅。去年底成功拍下大学城5地块后,越秀城建营销部副总经理伍岳峰曾表示,大学城四面环水,环境非常优美,而且又是高校学府聚集的区域,人文环境、居住环境不可多得,这也是城建地产看好大学城发展前景的因素之一。产品则瞄准高端市场,预计越秀城建将推出大面积的豪宅。

广物地产、奥力等开发商亦走同样的路子。广物地产有关人士表示:“大学城·馨园将打造成为一个高端楼盘,以140多平方米-200多平方米的大户型,单梯独户。我们打造的产品跟教师公寓以及限价房不属于同一层次,没有可比性,更不会造成大冲击。”

现售楼盘仅一成多为教师客

今年年初开售的大学时光是目前大学城内唯一的在售楼盘,销售价格为12000-17000元/平方米。“可能会分流一些客流,但是冲击不会很大。”在大学时光销售人员的眼中,市民对购买大学城商品房的热情高涨,从目前该楼盘的销售来看,大学城的教师并不是商品房的购买主力。“只占总成交的一成多,大部分的购买者是投资。”

紧接着,大学城的第二个楼盘大学城·馨园将在5月份推出样板房,据透露,虽然目前售价未定,预计售价超过1.5万元/平方米,大学教师未必能够接受这个价位。

“去年,城建最后拿的地王,预计未来的售价超过2万元/平方米,他们瞄准的客户群是高端人士,大学城其它开发商亦是如此。大学城也有很多的教师收入很高,他们可买商品房;买不起就住教师宿舍。唯一有影响的是中间层,他们收入可观但不属于高收入,可能会分流一部分去买教师公寓。”大学时光销售人员说。

大学城地王难再现?地王刹不住脚

我希望大学城地价维持在城建地王的水平,或者略高一些。——— 黎文江

从去年下半年起,大学城的热度如同火山爆发,主要由城建拿地开始。它在半年的时间里,以“当仁不让舍我其谁”的霸气将大学城9块土地拿下,连续三次刷新“楼王”的标价,最后“地王”地价已推至9503元/平方米。按照规划,大学城共有22块住宅用地,目前已拍出11块,未来,大学城还有11块住宅用地。万套教师公寓入“城”能否抑制大学城再创“地王”的冲动?

在黎文江眼中,这是一个很难下定论的话题。他认为,大学城的地价拍到9503元/平方米已经很高了,尤其是今年广州市要供应5平方公里的商品住宅土地,开发商的选择很多,未必会非大学城不娶。但是,越秀城建对大学城用地情有独钟,已经将地价拍到那么高了,如果地价低,越秀城建肯定会一并拿下。“我希望大学城的地价能够维持在城建地王的水平,或者略高一些就好了。”

广州市社科院科研处处长彭澎同样认为,不排除大学城再次诞生新“地王”。不过,今年的形势与去年不一样,“地王”跟楼市的走势、开发商资金实力关联。今年供应的土地充足,“一切皆有可能”。

大学城虽有独特性

仍要跟着楼市大势走

手握十余套物业的赵先生亦是大学时光的业主。在他的眼中,大学城的物业有其独特性,随着未来产业的发展,会吸引越来越多的高端人群,带来投资价值。大学城建大量的教师公寓,会对商品房形成冲击,但是最重要的一点,投资必须跟着楼市大势走。大势升,物业一定会升值。番禺区的利好,大势又向上走,再加上大学城物业的独特性,买入会升值。“从现在的趋势看,市中心的很多房子2万元/平方米,一两年后,大学城每平方米一万五、二万的房子很寻常。”

大学城的矛盾尖锐化

“大学城老师住在岛外,或住在改造后的城中村,而富豪们住在岛上最好的房子,这已经演变成为一个社会问题,矛盾越来越尖锐。”广东省政协委员、华南理工大学教授葛洪义对记者说。

今年两会期间,60多名省政协委员联名上交提案,呼吁政府解决大学城教师居住问题,并停止无条件的开发,防止大学城成为有钱人的后花园。葛洪义详细阅读了大学城教师就近居住的“一揽子”方案,他认为大学城需要整体规划,把用地都留给大学发展。“政府终于下决心解决老师居住问题,但从中亦看到,大学城的土地以后还会继续拍卖。办教育是一件功在千秋的事业,考验政府的眼光和魄力。我个人认为,应该停止拍卖大学城土地,很多为大学城配套的商业,亦不应改变性质,变成住宅。”

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